Жилищные споры. Приватизация и социальный найм

Жилищные споры с участием административных органов (муниципалитета, администрации предприятия, жилищной конторы) являются одними из самых сложных. Они могут тянуться годами и требуют участия квалифицированного юриста по жилищным вопросам. Иски, касающиеся использования государственного или муниципального жилья, в основном связаны с нарушением прав по договору социального найма, а также оспариванием приватизации.

Договор социального найма представляет собой соглашение, которое подразумевает передачу жилого помещения из муниципального или государственного фонда во владение и пользование нанимателю на условиях, определенных Жилищным кодексом. Право на внеочередное получение жилья имеют инвалиды, имеющие заболевания, определенные законодательством, и лица, страдающие общественно опасными болезнями. В порядке очереди жилье предоставляется малоимущим гражданам России, иностранным гражданам, если это предусмотрено международным договором, прочим лицам в соответствии с законодательством субъектов РФ.

Вместе с нанимателем вселяются члены его семьи, а именно супруг, дети и родители. Прочие родственники также могут быть признаны членами семьи, если они ведут с нанимателем совместное хозяйство. Другие лица получают право проживания в судебном порядке при наличии веских причин. Все дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, возникающим по договору социального найма. Для последующего вселения супруга, детей и родителей наниматель должен получить письменное согласие уже проживающих родственников, а для вселения прочих лиц — еще и согласие наймодателя, который имеет право отказать в том случае, если площадь помещения в расчете на одного человека будет меньше установленной нормы. Несовершеннолетние дети нанимателя заселяются без чьего-либо согласия. Изменение состава проживающих в помещении должно отражаться в договоре социального найма.

Признание недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность осуществляется по общим правилам для исков данной категории, а именно при совершении сделки следующими лицами:

• недееспособными или с ограниченной дееспособностью (договор может быть признан действительным, если совершен к выгоде данного лица);
• малолетним, не достигшим 14 лет;
• несовершеннолетним от 14 до 18 лет без согласия родителей;
• дееспособным под влиянием обмана, угрозы или насилия, а также под влиянием существенных заблуждений.

Необходимо отметить, что существенными в данной ситуации признаются обстоятельства, которые привели к неверному пониманию правовых последствий совершаемых действий. К примеру, лицо отказалось от приватизации, считая, что это никак не повлияет на его возможность пользоваться квартирой. Эффективно защитить свои права в подобных случаях поможет только адвокат с опытом оказания юридических услуг подобного характера. Недействительной также признается приватизация, совершенная с нарушением закона, в частности, с отказом от нее несовершеннолетних без согласия органов опеки. Если такая квартира уже продана, то недействительной считается и сделка купли-продажи.