Компания «Розенберг и партнеры» сообщает, что 17 ноября 2011 года Пленумом ВАС было принято Постановление № 73, разъясняющее применение норм Гражданского кодекса о договоре аренды.

Наиболее важными с практической точки зрения являются следующие разъяснения:

1. Обязательства по договору аренды зданий и помещений прекращаются не позднее регистрации арендатором права собственности на арендуемый объект. При наличии государственной регистрации договора аренды соответствующая запись в ЕГРП осуществляется по инициативе любой из сторон. Сохранение записи не означает продолжения действия договора.

2. Арендодатель и арендатор, заключающие договор купли-продажи на объект аренды, прекращают обязательства по выплате арендной платы на будущий период. Если впоследствии данная сделка будет признана недействительной, то арендные отношения считаются непрекратившимися.

3. Арендатор, выкупивший земельный участок, не является плательщиком земельного налога до регистрации права собственности. Поэтому он обязан возместить арендодателю расходы по уплате этого налога с момента заключения сделки купли-продажи до момента регистрации своих прав на землю. Публично-правовые образования не уплачивают земельный налог, поэтому обязанность перечисления аренды в случае выкупа у них участков сохраняется до момента регистрации прав нового собственника.

4. При покупке арендованной недвижимости обязательства по внесению арендных платежей прекращаются с момента выплаты всей выкупной суммы, если иное не установлено законодательством или договором.

5. Если в силу законодательных предписаний договор аренды муниципального или государственного имущества заключается по результатам торгов, то договор, заключаемый на новый срок, также требует их проведения. Нарушение этого условия является достаточным для признания ничтожности сделки. При этом арендатор не лишается права на приоритетное заключение договора, предусмотренное ст. 621 ГК вне зависимости от того, принимал он участие в торгах или нет. Вместе с тем, если арендодатель предложил арендатору заключить договор на условиях победителя торгов, арендатор должен принять предложение или отказаться от него в установленный срок. Иначе он лишается права защиты своих интересов в суде.