Компания «Розенберг и партнеры» доводит до сведения своих клиентов, что Президиум ВАС РФ 06.09.2011 года принял Постановление № 4275/11, устанавливающее ряд правовых позиций, которые имеют принципиальное значение для проведения приватизации земель.

Президиумом ВАС РФ было рассмотрено дело, суть которого заключается в следующем: акционерное общество — собственник нескольких зданий, приватизировало земельный участок, на котором они расположены в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса. Кроме этого, на данной земле находится здание, собственник которого — индивидуальный предприниматель, не участвовавший в приватизации. После заключения сделки купли-продажи земли между местной администрацией и АО, предприниматель решил, что лишился законного права на приватизацию либо получения в аренду участка, на котором расположен его склад, и подал иск в арбитраж о признании недействительным договора в отношении всей земли, приобретенной АО. Суды трех инстанций вынесли решения в пользу предпринимателя, однако ВАС счел необходимым отправить дело на повторное рассмотрение, указав следующее: если спорный участок земли является делимым, но собственник здания, чьи права не были приняты во внимание, не готов участвовать в приватизации, он может оспаривать договор только в части земли, находящейся под его недвижимостью.

Ст. 36 Земельного кодекса не может толковаться как запрет для приобретения собственниками недвижимости земли в долевую собственность. Однако если собственники не достигли соглашения о совместной покупке участка, то они могут заключить только договор аренды на землю.

Иск предпринимателя о признании сделки недействительной может быть удовлетворен только в двух случаях: если истец не готов выкупить землю под своим зданием; и если участок неделим. Публичные образования не могут оспаривать приватизацию по названному основанию — ст.36 Земельного кодекса направлена на защиту прав частных лиц. Публичное образование может фигурировать в деле как ответчик.

Срок выбора собственником недвижимого объекта формы договорных отношений по отношению к земельному участку не ограничен по времени, следовательно, это право не может быть прекращено иными собственниками недвижимости, расположенной на земле, а также и другими лицами.

ВАС отметил, что данный подход позволит обеспечить сбалансированную защиту прав всех заинтересованных лиц, а именно, восстановить нарушенные права ущемленного лица без нанесения несоразмерного ущерба другому собственнику недвижимости. Кроме этого, соблюдается законодательная тенденция объединения в одном лице собственника строения и земли, расположенной под ним, и не нарушается стабильность гражданского оборота.